（原標(biāo)題：港資房企加碼內(nèi)地樓市，看好內(nèi)地中長期經(jīng)濟(jì)前景）

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紅周刊 | 秦佳麗

在地產(chǎn)政策發(fā)力的背景下，手握大筆現(xiàn)金流的老牌港資房企調(diào)整了加倉速度。僅12月份，便有瑞安房地產(chǎn)聯(lián)合上海地方國資平臺以23.76億元價競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)地塊、新世界發(fā)展?fàn)渴诌h(yuǎn)洋集團(tuán)規(guī)劃內(nèi)地及香港地區(qū)合作等消息。這在一定程度上反映了港資房企對內(nèi)地經(jīng)濟(jì)前景的看好。

與2015年前后部分港資房企率先暫停拿地動作形成反差的是，今年以來，新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、嘉華國際、香港置地、香港裕華等至少十余家港資房企集體加碼內(nèi)地，布局傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)和城市更新業(yè)務(wù)，當(dāng)中不乏港資房企釋放出“十年千億”投資計(jì)劃。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，港企其實(shí)近幾年從未停止關(guān)注內(nèi)地樓市，只是此前內(nèi)地房企持續(xù)追高的市場環(huán)境不符合其投資邏輯。伴隨部分民營房企高周轉(zhuǎn)失靈、市場資產(chǎn)價格有了理性回歸，才出現(xiàn)了港資“抄底”現(xiàn)象，也呈現(xiàn)出他們對于國內(nèi)中長期經(jīng)濟(jì)的看好。不過，由于港資整體偏向綜合型商業(yè)地產(chǎn)，且擴(kuò)張步伐不會太快，短期內(nèi)對市場提振作用有限。

港企逆周期“抄底”內(nèi)地樓市

核心城市迎集體深耕

聚焦海內(nèi)外房地產(chǎn)顧問、代理及管理一站式服務(wù)，第一太平戴維斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿與港企業(yè)務(wù)接洽較為頻繁，據(jù)他介紹，近期港資房企對內(nèi)地市場的投資進(jìn)程有所提速。他向《紅周刊》表示，以往來內(nèi)地調(diào)研、尤其是來大灣區(qū)考察的港資房企不在少數(shù)，但真正意義上正式請機(jī)構(gòu)做咨詢調(diào)研的不多，現(xiàn)在港企肯在這方面投入資金，探討項(xiàng)目的可行性，基本印證了對方相關(guān)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)布局提上了日程。

“對于大型品牌港資房企，目前很多地區(qū)的招商引資對他們是歡迎的。因?yàn)榻?jīng)營穩(wěn)健，而且能夠打造高品質(zhì)的城市地標(biāo)，他們比內(nèi)地的一些民營企業(yè)更具優(yōu)勢，比如太古地產(chǎn)，旗下很多項(xiàng)目變成了城市的商業(yè)中心?！眳穷１硎?。

《紅周刊》了解到，今年港資房企以兩類形式布局內(nèi)地。一類是資產(chǎn)收購，例如11月份香港置地?cái)M斥資3.71億元，從項(xiàng)目合作方合景泰富手中收購成都攀成鋼環(huán)球匯地塊部分股權(quán)，變更為100%持有；第二類港資房企受益于城市土拍機(jī)會增多，在原本深耕的城市補(bǔ)倉。典型的如目前已完成四批次集中供地的上海，迎來瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、香港置地、香港裕華、嘉華國際等眾多港資拓儲，其中嘉里建設(shè)今年大手筆斥資133億元獲取了上海黃浦區(qū)核心地段的商住辦地塊。

部分港資房企已經(jīng)量化了階段性投資力度。新世界發(fā)展在今年8月份的業(yè)績會議上表示將在12個月內(nèi)于上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計(jì)100億元人民幣；太古地產(chǎn)在年初的業(yè)績會上明確，未來10年將在東南亞、中國香港及內(nèi)地核心市場投資1000億港元，當(dāng)中50%將用于內(nèi)地建設(shè)太古里和太古匯。

另值得一提的是，央企“搭臺”引入港資企業(yè)合作的現(xiàn)象也更為常見。10月份，華潤置地分別同恒基地產(chǎn)、嘉華國際、新世界發(fā)展、信德集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，目標(biāo)直指具體潛在的目標(biāo)土地資源及地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是處于粵港澳大灣區(qū)的項(xiàng)目。

港資房企連連加倉動作，與其在2015年前后集體拋售內(nèi)地資產(chǎn)的動作形成了鮮明對比。在吳?？磥?，盡管目前港企重新活躍，但給對方“回歸潮”等定性則過于標(biāo)簽化。實(shí)際上，港資房企近幾年從未停止關(guān)注內(nèi)地市場，只是內(nèi)地房企持續(xù)追高的市場環(huán)境不符合其投資邏輯?！?015年至2017年左右很多港資開發(fā)商在內(nèi)地沉寂下來，期間很多內(nèi)地民營房企奉行高杠桿高周轉(zhuǎn)，地價和投資成本比香港傳統(tǒng)的開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)高出很多，所以最近5年港資拿地、拿項(xiàng)目涉及不多?！彼U釋道，“今年之所以有了港企‘抄底’的概念，是由于此前內(nèi)房股企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)困境，大家沒再追高地產(chǎn)資產(chǎn)，市場資產(chǎn)有了理性回歸，符合了港資的買入標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲向《紅周刊》表示，前幾年熱門城市拿地競爭激烈，土拍溢價率很高，港資房企相對謹(jǐn)慎，很少競拍高價地王。這兩年集中供地市場上很多房企沒有錢拿地，市場騰出了一些機(jī)會，所以最近手上有錢的港資房企拿地多了起來。

“港資房企對內(nèi)地的市場其實(shí)是很熟悉的。很多中國區(qū)高管在內(nèi)地呆了10年乃至20年，了解內(nèi)地市場。”吳睿補(bǔ)充說，相較于內(nèi)地開發(fā)商，港資房企的發(fā)展要早幾十年，經(jīng)歷幾個大周期，具備跨越市場周期的成熟投資思維。

老牌港企呈兩地“調(diào)倉”跡象

投資組合轉(zhuǎn)向內(nèi)地潛力業(yè)務(wù)

作為最早一批進(jìn)軍內(nèi)地市場的港資房企，新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)是逆周期加倉內(nèi)地市場的典型。其中，太古地產(chǎn)是近幾年為數(shù)不多的內(nèi)地營收占比持續(xù)上升的港企，2018年至2021年在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.44億元、27.73億元、25.94億元、31.48億元，為其總營收貢獻(xiàn)占比19.73%、21.77%、23.16%、24.23%。

新世界發(fā)展2022財(cái)政年度在內(nèi)地的整體物業(yè)合同銷售金額約為171億元，較2021財(cái)年同期下跌15%，為其貢獻(xiàn)營收占比29%。不過，期間內(nèi)地物業(yè)銷售利潤率提升17個百分點(diǎn)至2022財(cái)年的57%，來自大灣區(qū)的分部平均毛利率達(dá)到70%。

《紅周刊》了解到，新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)近年呈“調(diào)倉”跡象，一邊買進(jìn)內(nèi)地；一邊放售香港資產(chǎn)，兩家企業(yè)均表態(tài)將“出售非核心資產(chǎn)”作為投資戰(zhàn)略，抽取資金再循環(huán)去實(shí)現(xiàn)新目標(biāo)，將資源放在有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務(wù)中。

其中，新世界發(fā)展2022財(cái)年累計(jì)出售資產(chǎn)139億元，并預(yù)計(jì)2023財(cái)年將持續(xù)出售100億元非核心資產(chǎn)。目前新世界發(fā)展待價而沽的資產(chǎn)多位于香港地區(qū)，除了9月份將香港長沙灣項(xiàng)目部分權(quán)益以30.79億港元對價售予新加坡資管公司，公司旗下荃灣愉景新城、九龍貝爾特酒店也在尋找及洽談買家，計(jì)劃以60億港元、25億港元的價格出售。

另一邊，自去年將聚焦內(nèi)地業(yè)務(wù)的旗艦公司新世界中國總部搬遷至廣州以來，新世界加速擴(kuò)張，公司今年除了牽手招商蛇口、華潤置地、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等央企規(guī)劃業(yè)務(wù)合作，還以超19億元總價從龍光交通集團(tuán)收購了高速公路的管理及營運(yùn)公司的部分股權(quán)、斥資22.9億元收購嘉民集團(tuán)位于成都及武漢的六項(xiàng)物流物業(yè)、聯(lián)合招商及保利以34.2億元競得普陀區(qū)中山北小區(qū)地塊等。

太古地產(chǎn)2018年及2020年先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業(yè)，累計(jì)回籠資金約250億港元。與此同時，太古地產(chǎn)持續(xù)加碼內(nèi)地市場，公司今年在西安摘地并規(guī)劃投資70億元打造國內(nèi)第四座太古里項(xiàng)目，并在廣州、上海、三亞接連落子，包括與中國中免聯(lián)合開發(fā)海棠區(qū)三亞國際免稅城三期地塊，攜手陸家嘴集團(tuán)開發(fā)上海前灘21號地塊，與珠實(shí)集團(tuán)聯(lián)合投資超200億元的珠江太古聚龍灣項(xiàng)目實(shí)施動工等。

《紅周刊》了解到，港企調(diào)整投資組合的背后，基于美元加息、疫情反復(fù)、利率上調(diào)等因素，今年香港樓市也有所掉頭。據(jù)仲量聯(lián)行、香港差餉物業(yè)估價署等平臺數(shù)據(jù)，10月份香港樓價報(bào)352.4點(diǎn)，按月再跌2.41%，創(chuàng)下近4年來單月最大跌幅；寫字樓整體市場租金按月進(jìn)一步下跌0.6%。

目前新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)企業(yè)聚焦一、二線城市做了較多項(xiàng)目儲備。企業(yè)業(yè)績報(bào)告顯示，截至今年6月末，新世界發(fā)展在內(nèi)地持有土儲樓面面積約520.6萬平方米，其中65.5%的面積位于大灣區(qū)及長三角地區(qū)。

太古地產(chǎn)則在北京、廣州、成都、上海及西安的優(yōu)越地段持有7個大型商業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的權(quán)益，預(yù)計(jì)將提供應(yīng)占總樓面面積約1310萬平方尺（約合145.55萬平方米），在集團(tuán)應(yīng)占物業(yè)組合的總樓面面積中占比約40%。

“港資多選擇與內(nèi)地房企聯(lián)合開發(fā)，除了尋找更了解本土政商關(guān)系和市場情況的合作方，也能分擔(dān)一些經(jīng)營風(fēng)險?！睂τ谀壳案燮笃毡榕c內(nèi)地企業(yè)搭臺合作，吳睿解釋說，“港資房企是很務(wù)實(shí)的。過去10年，民營房企資金比較充裕，港企在內(nèi)地的合作伙伴以民營企業(yè)居多，最近他們更多選擇與地方國企平臺合作。今年有很多案例，當(dāng)一個項(xiàng)目背后的民營開發(fā)商出問題后，作為項(xiàng)目股東之一的港資企業(yè)，會從合作方手中將項(xiàng)目股權(quán)全部收購過來自己做，這也能反應(yīng)出國內(nèi)房地產(chǎn)市場資本結(jié)構(gòu)的變化?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)成港資布局傾向

短期或難提振整體市場

據(jù)吳睿介紹，港資房企在內(nèi)地奉行諸多投資標(biāo)準(zhǔn)，例如區(qū)位選擇上關(guān)注一線城市及強(qiáng)二線城市，喜歡“扎堆”，一個地方港資房企開發(fā)越多也就越熱門，比如成都、重慶等是港資集體熱衷的城市。

“港企還追求合理的利潤率、低負(fù)債和經(jīng)營現(xiàn)金流等指標(biāo)。主流港資房企的負(fù)債率普遍在30%以下，有的企業(yè)負(fù)債率甚至控制在個位數(shù)；另外，由于港資房企開發(fā)業(yè)務(wù)涵蓋銷售型和運(yùn)營型，長期持有核心資產(chǎn)，通過運(yùn)營收入等實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，這需要投資階段的成本控制做到更加嚴(yán)謹(jǐn)?！眳穷＝榻B說。

房玲表示，無論是早期進(jìn)軍內(nèi)地，還是該輪“回歸潮”，港資房企在投資邏輯上始終一脈相承，除了選址一、二線城市，還傾向商業(yè)綜合體和持有型物業(yè)。她表示，“這與企業(yè)一貫的戰(zhàn)略方向息息相關(guān)。聚焦城市中心跟商業(yè)地產(chǎn)，本身就占據(jù)了港企很大的業(yè)務(wù)份額。比如瑞安房地產(chǎn)旗下的上海瑞安新天地，周邊地段開展了大范圍的城市更新；太古地產(chǎn)、新鴻基本身投資性物業(yè)占比較高，向來重視商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營?！?/p>

事實(shí)上，多元化、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕是港資房企的典型特征。比如，新世界發(fā)展涵蓋物業(yè)開發(fā)、建筑施工、保險業(yè)務(wù)、物業(yè)投資、其他產(chǎn)品、道路、酒店等業(yè)務(wù)，2022財(cái)年?duì)I收占比25.46%、37.76%、18.14%、7.07%、6.37%、3.99%、1.21%。其間，盡管傳統(tǒng)物業(yè)開發(fā)板塊營收下降，但建筑施工、保險業(yè)務(wù)、物業(yè)投資、酒店等業(yè)務(wù)錄得營收增長，支撐公司業(yè)績。

目前新世界發(fā)展、太古地產(chǎn)財(cái)務(wù)狀況整體穩(wěn)健。太古地產(chǎn)截至6月30日公司資本凈負(fù)債比率為5.3%。新世界發(fā)展在11月份的內(nèi)地業(yè)務(wù)更新會議上透露，公司2022財(cái)年的凈負(fù)債率為43%，2023年市場指引是40%；截至6月30日公司可動用資金合共1050億港元。

從業(yè)務(wù)布局上看，以太古地產(chǎn)為代表的港資房企在內(nèi)地加大投資類物業(yè)布局。2022年上半年，太古地產(chǎn)整體收入下行，但在中國內(nèi)地投資物業(yè)租金收入16.36億元，同比上漲3%。太古地產(chǎn)表示，期間內(nèi)地租金收入的增長，主要得益于三里屯太古里西區(qū)及前灘太古里正式運(yùn)營，以及年初中國內(nèi)地需求的增多、零售銷售的強(qiáng)勁。

現(xiàn)階段，太古地產(chǎn)已落成投資物業(yè)與酒店面積約2290萬平方尺（約合254.44萬平方米），香港部分占比約55.45%；但在發(fā)展中或未來有發(fā)展計(jì)劃的投資物業(yè)與酒店面積約為620萬平方尺（約合68.89萬平方米），中國內(nèi)地部分占比56.45%。此外，內(nèi)地已落地零售物業(yè)業(yè)務(wù)已達(dá)到540萬平方尺（約合60萬平方米），約為香港地區(qū)的兩倍。

不過，在房玲看來，港企該輪加碼進(jìn)軍內(nèi)地對市場的提振作用有限。“港企整體偏向綜合型商業(yè)地產(chǎn)，銷售型物業(yè)動態(tài)不多。加上他們比較穩(wěn)健，擴(kuò)張步伐不會太快。所以很難定性說他們能夠一下子將市場提振起來?！?/p>

吳睿表示，當(dāng)民營企業(yè)普遍謹(jǐn)慎的時候，港資房企在市場上作為一股比較活躍的力量，反映出大家對于國內(nèi)中長期經(jīng)濟(jì)的看好。

（本文已刊發(fā)于12月10日《紅周刊》，文中提及個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）

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