太原某新建大型小區(qū)。本報記者王蕾攝

【資料圖】

跌宕起伏，困境求生。

縱觀2022年的山西房地產(chǎn)行業(yè)，多種多樣的需求端寬松政策未能給銷售帶來明顯起色，市場遠超預期的深度調整讓房企艱難喘息。保交樓、穩(wěn)民生成為監(jiān)管施政重心，熬過寒冬成為行業(yè)共同心聲。

寒夜破曉。年尾金融支持房地產(chǎn)16條措施的橫空出世，釋放出政策預期發(fā)生重大轉變的明確信號；時隔多年上市房企借殼重組、再融資的再次“開閘”，讓行業(yè)曙光初現(xiàn)。省統(tǒng)計局近日發(fā)布的信息也顯示，去年，全省上下全力以赴“保交樓、穩(wěn)民生、保穩(wěn)定”，堅決維護購房者的合法權益。全年來看，全省房地產(chǎn)下行態(tài)勢得到有效減緩。不過，積極態(tài)勢背后仍暴露出供需兩端乏力、企業(yè)信心不足等問題。

艱難探底

“難，確實是難。原本業(yè)界對2022年的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)頗多期許，但實際上并不樂觀?！碧患抑行》科蟮牟邉澘偙O(jiān)告訴記者，盡管他們已千方百計促銷售抓回款，但銷售業(yè)績同比還是大幅下滑。

“當前首要任務是生存，然后才是謀發(fā)展，還有很多保交樓、還貸款，包括給員工發(fā)工資等任務和剛性支出?！绷硪患曳康禺a(chǎn)央企山西分公司的高管表示。

據(jù)統(tǒng)計，2022年，受宏觀經(jīng)濟下行、新冠疫情反復以及前期調控政策對市場傳導作用的滯后顯現(xiàn)等因素影響，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)走低。全年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1764.2億元，下降9.3%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大18.3個、1.6個和1.3個百分點。

房屋施工面積的增速也有所回落。數(shù)據(jù)顯示，全省房屋施工面積25350.5萬平方米，增長1.7%，增幅比上年回落12個百分點，比一季度、上半年和前三季度分別回落8.7個、3.4個和0.2個百分點。其中，房屋新開工面積3453.9萬平方米，下降20.6%，連續(xù)9個月呈下降態(tài)勢。

放眼全國，今年1月17日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%。

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2022年，僅有10余家上市房企公開披露了年度銷售目標，較往年40家左右的水平銳減。

供需乏力

樓市深度調整，土地拍賣亦難獨善其身。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年的集中供地主要呈現(xiàn)四大特點：一是成交規(guī)模逐批次遞減，供地計劃的完成率偏低；二是土地拍賣政策一路寬松，但總體效果不佳；三是央企國企、地方城投平臺拿地踴躍，民企投資幾乎暫停；四是城市分化進一步加劇。

目光回到山西，去年，全省商品房銷售面積2256.7萬平方米，下降29.6%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大11.6個、2.7個和3.0個百分點。其中住宅銷售面積2152.2萬平方米，下降29.1%，商品房銷售額1514億元，下降30.2%。

此外，全省房企到位資金的降幅也在持續(xù)擴大。2022年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2031.1億元，下降20.2%，降幅比一季度、上半年和前三季度分別擴大14.5個、2個和3.3個百分點。其中，國內貸款62.3億元，下降44.9%，自籌資金800.2億元，下降11.4%，定金及預收款710.5億元，下降26.8%，個人按揭貸款365億元，下降22.6%。

從市域看，2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資呈增長態(tài)勢的市僅有忻州、大同和晉城，商品房銷售面積除呂梁增長外，其余10個市均下降。

曙光出現(xiàn)

在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行業(yè)振奮——尤其是金融支持房地產(chǎn)16條措施、證監(jiān)會對股權融資優(yōu)化調整五項措施的相繼推出，令房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者興奮不已，也讓行業(yè)看到了曙光。

“事實上，監(jiān)管層支持行業(yè)發(fā)展的態(tài)度非常明確，按輕重緩急從各個層面漸次落地，政策推出本來有自身的周期和邏輯，并不是到了年尾才突然轉暖。”一位業(yè)內人士對記者說。

回溯2022年地產(chǎn)政策“簡史”：年初，陸續(xù)優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策，包括放松限購、降低首付比例和房貸利率、發(fā)放購房補貼、減少限售年限、降低交易稅費等以促進居民購房需求回升；7月，“保交樓”首次寫入中央政治局會議文件，各地由一城一策激發(fā)購房需求轉向保交樓紓困；11月8日，銀行間市場交易商協(xié)會宣布，將繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債融資；11月23日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)《關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》；11月28日，證監(jiān)會決定在股權融資方面調整優(yōu)化五項措施（簡稱“新五條”）。

山西大學經(jīng)濟與管理學院教授楊威表示，去年前三季度房地產(chǎn)政策主要是以促需求、保交樓為主，到第四季度，支持房企融資的政策力度快速增加。“這是一個很重大的變化，房企再融資的開閘，其核心是通過有邊界的松綁，激活房地產(chǎn)板塊，穩(wěn)定金融市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈?！睏钔f。

“政策面向好的力度、廣度都全面超出了業(yè)內的預期?！庇袠I(yè)內人士告訴記者，“政策不止‘三支箭’（指從信貸、債券和股權三個渠道給房地產(chǎn)輸血），或許還有‘第四支箭’，即內保外貸解決美元債問題?！倍鴺I(yè)內已漸漸形成一個共識，即保持這些調控政策的連續(xù)性，有利于積極引導我省房企轉型升級，推動全省房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，確保房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

本報記者王蕾

標簽： 房地產(chǎn)市場